趙毅
終端需求是第2季度以來(lái)影響鋼材價(jià)格的關(guān)鍵，受新冠肺炎疫情影響，今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策頻出。5月25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話(huà)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“扎實(shí)推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)政策落地見(jiàn)效，保市場(chǎng)主體、保就業(yè)民生，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”。春季一般是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售旺季，有“金三銀四”之說(shuō)，但從實(shí)際情況來(lái)看，今年春季的房地產(chǎn)需求較差，無(wú)論是終端的房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，還是工地施工對(duì)鋼材的需求，都呈現(xiàn)偏弱特征。筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年的演變和當(dāng)前政策對(duì)其的影響做一簡(jiǎn)要解析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾十年的高速發(fā)展中，保持著高負(fù)債、高杠桿模式。在十九大報(bào)告中，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”成為這些年房地產(chǎn)調(diào)控的核心定位。隨即“三道紅線(xiàn)”（剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1）出臺(tái)，為粗獷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)按下了“暫停鍵”。近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成負(fù)反饋機(jī)制，即房地產(chǎn)銷(xiāo)售量下降導(dǎo)致企業(yè)資金趨緊，進(jìn)而造成企業(yè)信用評(píng)級(jí)下調(diào)或出現(xiàn)違約事件。而一些頭部房地產(chǎn)企業(yè)的違約事件加劇了金融機(jī)構(gòu)的“惜貸”，令本就資金流動(dòng)性偏緊的房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式來(lái)快速回籠資金，此舉進(jìn)一步增強(qiáng)了購(gòu)房者的悲觀(guān)預(yù)期。在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理影響下，購(gòu)房者的購(gòu)房行為延遲，致房地產(chǎn)銷(xiāo)售量較正常成交量萎縮，最終形成負(fù)反饋循環(huán)。
2020年，房地產(chǎn)投資占GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）的比重為13.9%，仍是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，涉及的上下游相關(guān)行業(yè)較多，為支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，自2021年第4季度起，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”頻吹。2021年9月24日，中國(guó)人民銀行（下稱(chēng)央行）在召開(kāi)的2021年第3季度會(huì)上針對(duì)樓市提出“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益），這是2009年以來(lái)中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)季度例會(huì)上首次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)。恒大暴雷后，2021年12月3日，央行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)相繼發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)短期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能，將重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，支持房地產(chǎn)企業(yè)在合理范圍內(nèi)正常融資。央行宣布降準(zhǔn)后，2021年12月6日，中央政治局會(huì)議提出支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。今年5月20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR從此前的4.6%下調(diào)至4.45%。此前首套房貸利率已下降至4.4%，加之本次五年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng)近10年來(lái)的利率水平低點(diǎn)。各地方政府也推出了更加“接地氣”的政策，主要從購(gòu)房權(quán)利和貨幣政策兩方面展開(kāi)。購(gòu)房權(quán)利主要包括放松限購(gòu)限貸和落戶(hù)政策，貨幣政策則在信貸環(huán)節(jié)予以寬松。同時(shí)，更多地方政府正嘗試將“穩(wěn)樓市”與人口政策掛鉤，如一定程度上鼓勵(lì)生育，吸引人才落戶(hù)、就業(yè)等。今年初以來(lái)，已有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)“穩(wěn)樓市”政策。
目前的市場(chǎng)環(huán)境與之前已有較大不同：一是房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)數(shù)輪上漲后，當(dāng)前水平較高，市場(chǎng)整體的購(gòu)買(mǎi)能力下降，影響了購(gòu)房者在其他方面的消費(fèi)能力；二是房地產(chǎn)企業(yè)此前的高杠桿擴(kuò)張模式（拿地—開(kāi)工—預(yù)售—再拿地）對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定帶來(lái)隱患；三是人口出生率下降，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021》顯示，2020年全國(guó)人口出生率為0.852%，創(chuàng)43年來(lái)新低。在“房住不炒”的定調(diào)下，政府希望房屋回歸其居住屬性，減少其投資屬性。政府希望通過(guò)“三道紅線(xiàn)”為房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿，鼓勵(lì)合法合規(guī)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，適度淘汰不合規(guī)或扛風(fēng)險(xiǎn)能力弱的企業(yè)，以降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，自2021年第4季度起，房地產(chǎn)邊際政策放松表現(xiàn)得更加克制，未推出大幅度的房地產(chǎn)刺激方案，以監(jiān)管層定調(diào)，各地方政府因城施策為主，為配合經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)的“收與放”都留出了足夠的彈性空間。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰已過(guò)，未來(lái)的房地產(chǎn)大周期以逐步回落為主。在此過(guò)程中，政策將以微調(diào)和常調(diào)的方式減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力并減緩其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，但大概率不會(huì)出臺(tái)徹底扭轉(zhuǎn)形勢(shì)的房地產(chǎn)刺激政策，年內(nèi)或以偏寬松的信貸環(huán)境和限購(gòu)政策來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。作為建筑鋼材最重要的下游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)大周期下行將對(duì)鋼材需求造成實(shí)質(zhì)性影響，只是這個(gè)周期較長(zhǎng)，鋼材價(jià)格在不同階段受不同因素影響，不會(huì)出現(xiàn)一蹴而就的下跌，房地產(chǎn)行業(yè)降溫對(duì)鋼材的壓力將長(zhǎng)期存在，年內(nèi)或更多表現(xiàn)為房地產(chǎn)環(huán)境回暖對(duì)鋼材價(jià)格的提振，而該提振在房地產(chǎn)施工與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)有所區(qū)別。一方面，隨著疫情好轉(zhuǎn)，上海市解封，不排除房地產(chǎn)銷(xiāo)售量在秋季進(jìn)一步上升的可能；另一方面，夏季全國(guó)大范圍高溫多雨，尤其是南方的梅雨季節(jié)會(huì)影響工地的施工進(jìn)度，從而影響鋼材需求，該情況或在夏末秋初好轉(zhuǎn)。因此，今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)鋼材價(jià)格的影響將穩(wěn)中偏多。
《中國(guó)冶金報(bào)》（2022年06月09日 03版三版）
