趙毅
終端需求是第2季度以來影響鋼材價格的關鍵，受新冠肺炎疫情影響，今年國內經濟面臨較大下行壓力，政府穩經濟政策頻出。5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議，強調“扎實推動穩經濟各項政策落地見效，保市場主體、保就業民生，確保經濟運行在合理區間”。春季一般是房地產市場的銷售旺季，有“金三銀四”之說，但從實際情況來看，今年春季的房地產需求較差，無論是終端的房屋銷售環節，還是工地施工對鋼材的需求，都呈現偏弱特征。筆者對房地產市場近些年的演變和當前政策對其的影響做一簡要解析。
房地產市場在過去幾十年的高速發展中，保持著高負債、高杠桿模式。在十九大報告中，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為這些年房地產調控的核心定位。隨即“三道紅線”（剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1）出臺，為粗獷發展的房地產行業按下了“暫停鍵”。近兩年的房地產市場逐漸形成負反饋機制，即房地產銷售量下降導致企業資金趨緊，進而造成企業信用評級下調或出現違約事件。而一些頭部房地產企業的違約事件加劇了金融機構的“惜貸”，令本就資金流動性偏緊的房地產企業不得不通過降價促銷的方式來快速回籠資金，此舉進一步增強了購房者的悲觀預期。在“買漲不買跌”的心理影響下，購房者的購房行為延遲，致房地產銷售量較正常成交量萎縮，最終形成負反饋循環。
2020年，房地產投資占GDP（國內生產總值）的比重為13.9%，仍是國家經濟發展的支柱性產業。房地產產業鏈較長，涉及的上下游相關行業較多，為支持房地產行業穩定、健康發展，自2021年第4季度起，房地產政策“暖風”頻吹。2021年9月24日，中國人民銀行（下稱央行）在召開的2021年第3季度會上針對樓市提出“兩個維護”（維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益），這是2009年以來中國人民銀行貨幣政策委員會季度例會上首次提及房地產市場。恒大暴雷后，2021年12月3日，央行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會相繼發聲，強調短期個別房地產企業出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能，將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大對保障性租賃住房的支持力度，支持房地產企業在合理范圍內正常融資。央行宣布降準后，2021年12月6日，中央政治局會議提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產行業健康發展和良性循環。今年5月20日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR從此前的4.6%下調至4.45%。此前首套房貸利率已下降至4.4%，加之本次五年期LPR下調15個基點，首套房貸利率已低至4.25%，創近10年來的利率水平低點。各地方政府也推出了更加“接地氣”的政策，主要從購房權利和貨幣政策兩方面展開。購房權利主要包括放松限購限貸和落戶政策，貨幣政策則在信貸環節予以寬松。同時，更多地方政府正嘗試將“穩樓市”與人口政策掛鉤，如一定程度上鼓勵生育，吸引人才落戶、就業等。今年初以來，已有超過60個城市出臺“穩樓市”政策。
目前的市場環境與之前已有較大不同：一是房價經過數輪上漲后，當前水平較高，市場整體的購買能力下降，影響了購房者在其他方面的消費能力；二是房地產企業此前的高杠桿擴張模式（拿地—開工—預售—再拿地）對金融市場的穩定帶來隱患；三是人口出生率下降，《中國統計年鑒2021》顯示，2020年全國人口出生率為0.852%，創43年來新低。在“房住不炒”的定調下，政府希望房屋回歸其居住屬性，減少其投資屬性。政府希望通過“三道紅線”為房地產企業去杠桿，鼓勵合法合規企業穩健經營，適度淘汰不合規或扛風險能力弱的企業，以降低房地產行業的金融風險。因此，自2021年第4季度起，房地產邊際政策放松表現得更加克制，未推出大幅度的房地產刺激方案，以監管層定調，各地方政府因城施策為主，為配合經濟復蘇而針對房地產市場展開的“收與放”都留出了足夠的彈性空間。
筆者認為，房地產市場的頂峰已過，未來的房地產大周期以逐步回落為主。在此過程中，政策將以微調和常調的方式減輕房地產市場的下行壓力并減緩其對經濟的沖擊，但大概率不會出臺徹底扭轉形勢的房地產刺激政策，年內或以偏寬松的信貸環境和限購政策來提振經濟。作為建筑鋼材最重要的下游行業，房地產行業大周期下行將對鋼材需求造成實質性影響，只是這個周期較長，鋼材價格在不同階段受不同因素影響，不會出現一蹴而就的下跌，房地產行業降溫對鋼材的壓力將長期存在，年內或更多表現為房地產環境回暖對鋼材價格的提振，而該提振在房地產施工與銷售環節有所區別。一方面，隨著疫情好轉，上海市解封，不排除房地產銷售量在秋季進一步上升的可能；另一方面，夏季全國大范圍高溫多雨，尤其是南方的梅雨季節會影響工地的施工進度，從而影響鋼材需求，該情況或在夏末秋初好轉。因此，今年下半年，房地產市場對鋼材價格的影響將穩中偏多。
《中國冶金報》（2022年06月09日 03版三版）
