2019年7月27日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉行。金融界網站現場直擊。在“樓市增長潛力：新熱土與新賽道”分論壇上，58同城高級副總裁&安居客COO葉兵為大家解析由58同城帶來的《張弛有度：2019年上半年樓市總結》。他認為在宏觀政策沒有大變化的情況下，下半年房地產市場會繼續下行。
以下為鄭波演講實錄：
各位嘉賓、各位開發商朋友大家下午好。58同城、安居客和匯集安選是全國最大的房地產互聯網找房平臺，一方面聚集了幾千萬的找房用戶和訪客，另外一側也連接了5萬多個開發商的樓盤。我們在國家宏觀產業政策包括土地市場趨勢變化，開發商企業側和經紀人側研究方面，隨著時間的推移，我們也在累計自己長期觀察的結果。
2019年已經時間過半，賽道過半，市場的土地、政策、金融、B端、用戶等等的數據給大家匯報。
首先，國家在宏觀產業政策的背景，大家非常的清楚，國家的領導層在房地產調控層面上從2018年提穩房價、穩預期、穩市場，經濟調整方面穩投資、穩預期、穩就業、穩就業、穩外貿和穩貿易等政策，各個地方理解國家宏觀產業政策的背景下，陸陸續續不斷的調整，不斷的優化各地的產業政策。如果大家對于中國房地產宏觀調控和過去幾十年的發展規劃進行梳理的話，大家就會發現，過去一二年的時間內，目前宏觀政策的調控方面呈現了幾個特點。
現在的政策越來越精細，越來越區域化、城市化，甚至有些地方按區和當地具體的特征進行調控。這是總的市場層面的變化，從宏觀政策來說，我們有幾個大的發現，跟今天與會的開發商和嘉賓朋友進行分享。
市場張弛有度，有緊張的一面，也有松馳的一面。2019年產業政策的調控越來越精準，越來越精細化，土地的供應側、需求側、金融側越來越緊張，越來越趨緊。城市的調整供給，有些城市出現了放松放緩的情況。例如嘉興南湖申請的住房貸款的條件，包括申請補助的條件有30萬、10萬不等的補助，寧波北侖區也出現了租房領域政策的變化。
產業政策中，租房的補貼出現了因地施政和因城施策和因需實策。蘇州顯著的特點，整個產業園區，高新開發區和新房的限售是三年，蘇州工業園區二手房限售是5年，城市調控在政策方面越來越精準，越來越分城施策，分區施策。過去的半年內土拍是火爆的，例如鄭州、合肥等等的報告出來，土拍的熱度依然活躍。二線城市平均的議價率在19％，接近20％。大家感覺到二線城市的土地市場仍然處于活躍的情況。如果我們往深的層次進一步的看，房地產開發企業土地購置面積跟2018年同期市場相比，仍然出現大幅度的下滑的情況，同比下降27.5％，雖然局部市場土拍局部地塊有火熱的趨勢，總的情況來看，下半年如果大的宏觀政策，大的市場環境不出現大的變化，2019年整體趨冷的趨勢是定論或者是趨勢趨冷是不變的。
我們看到房地產開發資金越來越緊張，融資通道出現了一些變化。在變化的同時，我們看到另外的趨勢，開發量持續的上漲，同時房地產開發企業對銷售的預期，回款有越來越大的預期。過去的半年時間內，全國房地產開發投資是6萬億，同比增長了10.9％，將近11％。最近銀保監主席明確表示，房地產融資過多，引發了投資投機行為，引發泡沫。國家再融資政策層面出現了兩個非常顯著的特征，打壓增量市場的角度，融資的渠道、融資的成本和門檻越來越高。
另一方面國家在開發項目融資收緊出現明顯的趨勢，大家非常的清楚，去年年初的時候“442”的政策，必須要4證齊全，必須要30％的資本金，必須要2級資質，其實進一步的加大了房地產開發企業的融資成本和融資門檻。部分企業在海外發債，減緩資本和資金的壓力。國家在發債的規定上，進一步的收緊。市場開始趨冷，成交沒有那么活躍，拍地不積極的情況下，房地產企業資金油積壓的情況下，希望通過銷售的效果，縮短項目的周期，增加資金的回籠空間。開發企業越來越注重生長的效率，成長的質量，在這個層面上，由原來過渡依賴于房地產的融資，變成內去力，不斷的提高房地產開發的質量。
另外一個趨勢，2019年房地產銷售總金額大概率應該會突破15萬億元，銷售總金額增長的情況下，銷售面積反而出現了下滑。2019年1—6月份，過去半年千億級的企業，比去年同期由9家變成了12家，增加了3家，房地產的集中度，開發企業的集中度越來越高，像大牌和大型的開發企業集中。中小企業通過資金回籠，資本層面受壓，市場趨冷的變化，2019年雖然房地產銷售總金額會增長，但是對于發展質量不高，資金成本受壓嚴重的中小型開發企業，將會面臨新的洗牌，這是我們對于2019年上半年數據變化的解讀。2019年一線城市大家非常的清楚，特別是3月份之后，整個的成交非常的活躍，特別是北京新房市場在2019年3月份之后成交率上漲了一倍，一方面成交面積上漲了，價格受壓嚴重。北京、上海一線城市的成交均價整體呈現回落的趨勢，這是上半年大的趨勢。
二手房市場，58同城、安居客的數據來說，一線城市的上海熱度高于北京。二線城市熱點依然非常高，像重慶、成都、西安、沈陽、蘇州等城市，二手房市場的用戶訪問和找房的熱度非常的高。我們看到重慶、成都找房熱度高啟的狀態下，我們看到另外一面，例如長沙、南京、杭州在2017、2018年熱度非常高的情況下，2019年上半年出現了下滑，這是二手房市場熱點的變化。
前面講到，平臺上每天有3000萬的找房用戶，信心指數方面，2019年3月份呈現了小陽春，5、6月份就出現了下滑的趨勢。我們判斷購房用戶決定買房還是不買房的節點上，依然是忐忑變化，宏觀政策和土地市場的變化，在一定程度上決定了什么時候入市。前面一直說開發企業，新房市場的交易，包括買房的用戶。今天二手房和經紀人公司，他們的信心指數是怎樣的，大家非常清楚5G、安居客和匯集安選有100多萬的經紀人。他們是波瀾不驚，雖然市場上出現了一系列的調整，經紀人抗周期的變化，他們的信心指數是比較平穩的狀態。
總的來看，2019年上半年在國家宏觀的產業政策有長的部分，也有馳的部分，金融市場、資金層面、用戶層面、開發商成交層面上，我們出現了熱度的變化。整體市場而言，張弛有度，有緊張的部分，也有相對松馳的部分。對于2019年的下半年，開發企業注重質量發展，注重內控流程，更加注重資金整合效率把控，注重熱點城市、熱點區塊，我們依然認為2019年下半年是有機會的，希望我的分享可以幫到各位開發商的朋友，謝謝大家。
