北京試點“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”方式供地
北京推新型共有產權房 5年后可入市
初始購房人僅支付個人產權部分購房款；5年后如轉讓房屋，政府只取原值，不參與房屋溢價分成
北京市規劃和自然資源委近日發布《關于北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了北京市海淀區海淀鎮樹村等3宗地競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。
公告明確，這3宗地將設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。
這是北京市土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式進行供地，以實現合理引導市場預期，嚴格落實“房住不炒”，確保“三穩目標”。
在此類新型共有產權房下，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，不包含政府持有商品住宅產權份額，且5年內不得轉讓，充分體現政府落實“房住不炒”決心。5年后倘若出售房屋，政府只收取原值購房款，不參與房屋溢價分成。
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初始購房人僅需支付個人產權部分購房款
為進一步注重解決民生問題，北京試點在土地出讓中競報政府持有商品住宅產權份額方式。采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”的方式供地。在這類新型共有產權房下，初始購房人購房款不包含政府持有商品住宅產權份額，且5年內不得轉讓。
這次試點的三宗地塊在補充公告中明確，政府持有商品住宅產權份額由土地競買人現場競報確定，宗地內的每套商品住房政府產權份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內不得轉讓。
對此，相關專家表示，“5年內不得轉讓”則表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。
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租金收入全額歸購房人所有
值得注意的是，對于此類住房購買后的出租問題公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。
對于此類房屋的轉讓規定，試點的三宗地塊在補充公告中明確，購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。轉讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%。
也就是說，當所購住房再次上市交易時，購房人持有的產權份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉讓，政府只按原值取得購房款。
專家表示，在房屋轉讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現了讓利于民。
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設定地價上限明確未來房屋定價規則
針對此類房屋的銷售價格，補充公告明確，將對開發建設單位房屋銷售行為的管理，嚴格執行《北京市人民政府辦公廳轉發市住房和城鄉建設委等部門〈關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施〉的通知》（京政辦發〔2016〕46號）文件規定。其中要求，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發預售許可證書、屬于現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。
該類住房首次上市時，申報的價格為100%產權的房屋價格，購房人需支付的購房款為上述房屋銷售價格乘以購房人持有產權份額，該購房款為開發建設單位所獲得的全部收入；在首次售房時政府持有商品住宅產權份額部分無需支付購房款。
專家表示，無論是設定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發建設單位房屋銷售價格的管理，都體現了政府對于合理引導市場主體理性競爭、促進房地產市場健康發展的目的。
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政府持有商品住宅產權有預設份額
為提升商品住宅建設品質，此次補充公告中還明確提出，當政府持有商品住宅產權份額達到預設比例后，將轉入高標準商品住宅建設方案的評比。
根據競買規則，這些地塊首先會掛牌競價，在達到預設的地價上限時，就改為現場競報政府持有商品住宅產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額也有一個預設的比例上限，在現場競報達到這個上限后，就改為投報高標準商品住宅建設方案。企業要在現場競價日后的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分，評分的標準包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術應用、管理模式及規劃建筑設計方案等。
對此，專家表示，競買規則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序，則體現了政府對于房屋建筑品質和質量的關注。從政府層面考慮的是，開發商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質的房屋。（記者 徐美慧）
