現(xiàn)房銷(xiāo)售正在中國(guó)多地加速推進(jìn)，這可能意味著期房獨(dú)占新房市場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地在出讓環(huán)節(jié)就要求“商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”。去年8月，深圳出讓的A001-0212宗地(中鐵能建閱臻府)曾引入“競(jìng)現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)，最終其現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)至上限，占總建筑面積的四成以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“部分實(shí)施”到“全部實(shí)行”現(xiàn)房銷(xiāo)售，深圳這一地塊的推出，意味著現(xiàn)房銷(xiāo)售再向前邁步。
除深圳外，近日，湖南湘潭市發(fā)布樓市新政稱(chēng)，提高預(yù)售許可審批形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)(封頂以上)，有序向現(xiàn)房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變。湖南省衡陽(yáng)市提出，鼓勵(lì)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。江西省九江市武寧縣提出，積極探索商品房現(xiàn)售銷(xiāo)售試點(diǎn)。早在去年9月份，雄安新區(qū)已宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。
上月，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室的發(fā)布會(huì)上表示，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。
現(xiàn)房銷(xiāo)售與期房銷(xiāo)售相對(duì)，指的是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出售已經(jīng)建設(shè)完成并取得入住許可的房產(chǎn)，而期房是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于期房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，繳納定金、首付之后，往往需要等待一年以上所購(gòu)新房方可交付。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2023年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行，但新變化是期房銷(xiāo)售下降，而現(xiàn)房銷(xiāo)售增長(zhǎng)，二手房銷(xiāo)售穩(wěn)定。分析認(rèn)為，這意味著真實(shí)需求仍然較大，但許多購(gòu)房者出于對(duì)期房交付的擔(dān)憂，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或二手房。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，中國(guó)商品房期房銷(xiāo)售2.5億平方米，同比下降31%；現(xiàn)房的銷(xiāo)售面積不僅未降反而大幅提升，1-5月現(xiàn)房銷(xiāo)售1.1億平方米，同比增長(zhǎng)23%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比超三成。
因應(yīng)需求變化及時(shí)調(diào)整供給端是各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策的題中之義。8月下旬，住建部透露，現(xiàn)房銷(xiāo)售已被列為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)工作之一。李宇嘉表示，向現(xiàn)售“轉(zhuǎn)軌”，與過(guò)去樓市調(diào)控政策最大區(qū)別在于，它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。
去年以來(lái)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的城市顯著增多。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年以來(lái)，北京、深圳、鄭州等地已經(jīng)成交多宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，部分城市也在鼓勵(lì)支持房企進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。短期來(lái)看，各地或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，更多城市有望在土地端推出試點(diǎn)。
值得注意的是，這并不意味著期房會(huì)很快退出歷史舞臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，期房和現(xiàn)房可能在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)同時(shí)存在。
中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制度源自香港，也被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，預(yù)售制度在加快房地產(chǎn)建設(shè)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、提高資金利用率等方面效果顯著。經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，中國(guó)告別住房絕對(duì)短缺，預(yù)售制度功不可沒(méi)。但它也是一把“雙刃劍”，帶來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)模式下的一系列問(wèn)題，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不再適應(yīng)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)。
但制度的建立和退出并不能一蹴而就。當(dāng)下，一些房企面臨債務(wù)和流動(dòng)性問(wèn)題，難以提供更長(zhǎng)周期的建設(shè)資金，直接轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售并不現(xiàn)實(shí)。陳文靜建議，對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，比如優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整預(yù)售門(mén)檻并優(yōu)化辦理流程等，以更好保障購(gòu)房人權(quán)益。
