2019年在穩(wěn)字當(dāng)頭的政策環(huán)境下，全國(guó)商品房成交面積增速繼續(xù)放緩，銷售額平穩(wěn)增長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院（簡(jiǎn)稱“中指院”）監(jiān)測(cè)顯示，2019年共計(jì)36家房企銷售額躋身千億軍團(tuán)，7家房企邁入3000億元陣營(yíng)。
專家指出，大中型房企在市場(chǎng)下行周期競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，而小型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將逐漸減弱，千億成為房企新的分水嶺；預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，樓市成交穩(wěn)中有升。
業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩
克而瑞研究中心（簡(jiǎn)稱“克而瑞”）表示，截至2019年12月末，排名靠前的100家房企累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%，增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
中指院表示，2019年共計(jì)152家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額增速均值為21.3%。其中，千億軍團(tuán)由2018年的31家擴(kuò)增至36家，銷售業(yè)績(jī)達(dá)3000億元和5000億元以上的也分別再添一員，達(dá)到7家和4家。
克而瑞表示，截至2019年末，碧桂園、萬(wàn)科、恒大和融創(chuàng)中國(guó)四家龍頭房企2019年全口徑銷售額均突破5500億元，但增速相較2018年明顯放緩。相比前兩年的高增量，2019年在行業(yè)規(guī)模增速趨緩的背景下，新增千億房企數(shù)明顯減少，規(guī)模房企擴(kuò)容放緩。
華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年第二梯隊(duì)房企繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，比如世茂、陽(yáng)光城、旭輝等房企銷售都同比增長(zhǎng)超30%。2019年主流房企銷售持續(xù)超預(yù)期，預(yù)判2020年銷售仍將保持穩(wěn)定，龍頭企業(yè)集中度繼續(xù)提升。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３制椒€(wěn)，銷售情況好于行業(yè)總體水平，行業(yè)內(nèi)部分化明顯。龍頭房企在市場(chǎng)下行周期競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，成本控制、營(yíng)銷體系和產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的能力優(yōu)于其他房企，小型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。
梯隊(duì)分化加劇內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，排名前3、前10、前30、前50、前100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%。排名前4到前10、TOP11-20梯隊(duì)規(guī)模企業(yè)集中度上升，梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，TOP21-30梯隊(duì)房企集中度則基本持平。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，行業(yè)排名變化不大體現(xiàn)了行業(yè)集中度提升的特征，也說(shuō)明在市場(chǎng)降溫時(shí)，大盤仍保持基本穩(wěn)定。“個(gè)別企業(yè)名次略有調(diào)整，如龍湖、世貿(mào)、泰和等，雖然前10排名已基本鞏固，但內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。”
同策研究院首席分析師張宏偉指出，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)是必要的，雖然會(huì)造成一定內(nèi)耗，但只有內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)才能使企業(yè)更有發(fā)展活力，具體表現(xiàn)為企業(yè)的組織架構(gòu)、事業(yè)部、區(qū)域不斷進(jìn)行合并或拆分的調(diào)整。
張宏偉認(rèn)為，今后“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將延續(xù)，排名前十房企規(guī)模必然會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，未來(lái)三到五年搶占市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分激烈。同時(shí)，對(duì)于非銷售類業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將來(lái)房企也會(huì)加大布局，如融創(chuàng)通過(guò)收并購(gòu)措施不斷擴(kuò)大文旅產(chǎn)業(yè)布局，其他龍頭房企未來(lái)也可能做類似業(yè)務(wù)調(diào)整。
由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”
2019年絕大部分設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企達(dá)成了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月末，世茂、陽(yáng)光城、金科、中梁、中駿、建業(yè)等8家房企的目標(biāo)完成率均在115%之上。但總體來(lái)看，近年來(lái)由于調(diào)控持續(xù)，市場(chǎng)整體去化率不及預(yù)期，房企的目標(biāo)完成率呈逐年降低的態(tài)勢(shì)。
張宏偉指出，2020年房企更加務(wù)實(shí)，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)普遍進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，對(duì)某些業(yè)務(wù)進(jìn)行壓縮，已為企業(yè)未來(lái)三到五年的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
克而瑞認(rèn)為，2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長(zhǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，整體維持穩(wěn)中有升。房企戰(zhàn)略或以謹(jǐn)慎求穩(wěn)為主，防范風(fēng)險(xiǎn)、更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)，發(fā)展重點(diǎn)已逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。在市場(chǎng)去化承壓的背景下，企業(yè)銷售規(guī)模的增長(zhǎng)不能簡(jiǎn)單依賴于供貨量的加大，城市布局、品牌效應(yīng)、項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品力打造都將是房企未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。
對(duì)于部分中小房企，中指院表示，在擴(kuò)大主業(yè)規(guī)模的同時(shí)，應(yīng)適度推進(jìn)“專而美”特色業(yè)務(wù)發(fā)展，打造出更具特色的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。
