盡管今年以來已有超百城發(fā)布樓市支持政策，但市場預(yù)期較偏弱，前4月商品房量價(jià)齊跌，銷售進(jìn)一步下行。
5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-4月，商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，隨著購房需求逐步釋放、市場去化加快、房企流動性風(fēng)險(xiǎn)出清，消費(fèi)者對購買新房擔(dān)憂緩解，市場預(yù)期將得到改善。銷售端的好轉(zhuǎn)將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復(fù)。
市場仍處深度調(diào)整期
4月以來，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏加快、力度加大，但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等影響下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍未走出深度調(diào)整期。
2022年4月，商品房銷售額、銷售面積同比降幅均繼續(xù)擴(kuò)大，同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3個(gè)、20.4個(gè)百分點(diǎn)。
“4月商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。
據(jù)央行5月13日發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
房價(jià)方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積測算，2022年1-4月全國商品房均價(jià)為9502元/平方米，漲幅為-10.8%。
商品房銷售量降價(jià)跌的同時(shí)，住宅市場庫存仍在增加。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%；其中住宅待售面積同比增長14.8%，增速均比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。
不過，多位專家認(rèn)為，全國層面的房貸降息有望改變銷售持續(xù)下行的局面。
5月15日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
“雖然二套利率下限未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房又認(rèn)貸，換房需求按首套貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本。”許小樂告訴記者。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間，預(yù)計(jì)未來更多城市房貸利率會調(diào)降。
據(jù)中指院監(jiān)測，年初至今全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次。
“短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，市場信心有望逐步修復(fù)，但恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場有望率先企穩(wěn)。”陳文靜表示。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來明顯回升。
開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)
值得關(guān)注的是，在去化難、庫存增加等因素影響下，房企投資意愿明顯不足。
1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，同比下降2.1%。
“開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)，這是自2020年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。”陳霄表示，目前房企投資信心仍未恢復(fù)，根據(jù)當(dāng)前的疫情形勢，預(yù)計(jì)5月開發(fā)投資增速仍難見回升。
此外，2022年1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%；新開工面積同比下降26.3%，降幅均較1-3月明顯擴(kuò)大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不僅對房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊，也會對固定資產(chǎn)投資等形成沖擊。當(dāng)前需要推動信貸政策、房企融資環(huán)境、銷售市場等持續(xù)改善。
與此同時(shí)，房企資金壓力仍未緩解。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。
從各項(xiàng)指標(biāo)來看，除利用外資外，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢，其中定金及預(yù)收款降幅最大。
“雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)加大房企流動性風(fēng)險(xiǎn)化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺房企債務(wù)解決的細(xì)則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。”許小樂說。
