盡管今年以來已有超百城發(fā)布樓市支持政策，但市場預期較偏弱，前4月商品房量價齊跌，銷售進一步下行。
5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-4月，商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著購房需求逐步釋放、市場去化加快、房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期將得到改善。銷售端的好轉將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復。
市場仍處深度調整期
4月以來，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏加快、力度加大，但在部分地區(qū)疫情反復等影響下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍未走出深度調整期。
2022年4月，商品房銷售額、銷售面積同比降幅均繼續(xù)擴大，同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3個、20.4個百分點。
“4月商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。
據(jù)央行5月13日發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
房價方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算，2022年1-4月全國商品房均價為9502元/平方米，漲幅為-10.8%。
商品房銷售量降價跌的同時，住宅市場庫存仍在增加。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%；其中住宅待售面積同比增長14.8%，增速均比上月擴大0.6個百分點。
不過，多位專家認為，全國層面的房貸降息有望改變銷售持續(xù)下行的局面。
5月15日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調整為不低于LPR減20個基點，二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
“雖然二套利率下限未調整，但前期多數(shù)城市已取消認房又認貸，換房需求按首套貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本。”許小樂告訴記者。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當前4.4%的下限仍有較大空間，預計未來更多城市房貸利率會調降。
據(jù)中指院監(jiān)測，年初至今全國已有超百城優(yōu)化調整房地產政策200余次。
“短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，市場信心有望逐步修復，但恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當前部分熱點城市政策跟進節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復，市場有望率先企穩(wěn)。”陳文靜表示。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，隨著房地產政策效應逐漸顯現(xiàn)，預計6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來明顯回升。
開發(fā)投資增速同比轉負
值得關注的是，在去化難、庫存增加等因素影響下，房企投資意愿明顯不足。
1-4月份，全國房地產開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，同比下降2.1%。
“開發(fā)投資增速同比轉負，這是自2020年6月以來首次出現(xiàn)負增長。”陳霄表示，目前房企投資信心仍未恢復，根據(jù)當前的疫情形勢，預計5月開發(fā)投資增速仍難見回升。
此外，2022年1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%；新開工面積同比下降26.3%，降幅均較1-3月明顯擴大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不僅對房地產業(yè)形成沖擊，也會對固定資產投資等形成沖擊。當前需要推動信貸政策、房企融資環(huán)境、銷售市場等持續(xù)改善。
與此同時，房企資金壓力仍未緩解。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。
從各項指標來看，除利用外資外，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴大趨勢，其中定金及預收款降幅最大。
“雖然監(jiān)管機構強調加大房企流動性風險化解力度，但房企債務風險未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機構需要切實出臺房企債務解決的細則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質上市房企的并購融資，加快重點房地產企業(yè)風險處置。”許小樂說。
