央行再次進(jìn)行非對稱降息。
5月20日，最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR下調(diào)至4.45%，此前為4.6%。
值得關(guān)注的是，此次調(diào)整是五年期LPR第三次調(diào)整，過去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月，而此次下調(diào)幅度最大，達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。
受訪業(yè)內(nèi)專家對記者表示，此前首套房貸利率已降至4.4%，加之本次五年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng)下近十年來的利率水平低點(diǎn)，樓市有望加速回暖。
中原地產(chǎn)張大偉：樓市底部將在今年下半年出現(xiàn)
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這是LPR改制后第一次五年期單獨(dú)降息，也是規(guī)模最大的一次降息。過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降五年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。如果過去降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，那么這一次五年期單獨(dú)降息的目的，主要是穩(wěn)樓市。
之前央行降低首套房貸款利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加。降息后，部分城市100萬元30年月供有望首次低于5000元，直接計(jì)算，從基準(zhǔn)4.6%降低15個(gè)基點(diǎn)，也將月供減少89.25元，另外累積30年月供減少3.2萬元。
降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。五年期LPR降息代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場底部，市場有望向穩(wěn)定方向發(fā)展。只要疫情能快速穩(wěn)定下來，市場底部將在2022年下半年出現(xiàn)。
整體看，本次降息不會導(dǎo)致樓市過熱。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了小幅變化。不過收入穩(wěn)定問題疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
58安居客研究院張波：首套房貸利率創(chuàng)近十年來低點(diǎn)
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，作為房貸利率參考基礎(chǔ)，五年期LPR很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。
5月央行頻頻出臺利好樓市政策，在全國針對首套房房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后，5年期LPR隨之下調(diào)。而5年期LPR對于居民購房貸款影響很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本輪15個(gè)基點(diǎn)下調(diào)，首套房房貸利率已低至4.25%。此次5年期LPR下調(diào)后，首套房貸利率水平創(chuàng)近十年來低點(diǎn)。
當(dāng)下不能單一看LPR變化對購房成本的變化，或利率對購房心態(tài)影響，需要根據(jù)4月底政治局會議精神，并結(jié)合近期全國層面的諸多金融政策調(diào)整，來綜合判斷對未來樓市的影響?？梢钥隙ǖ氖?，樓市利好效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，樓市迎來全面復(fù)蘇值得期待。
中泰證券楊暢：現(xiàn)階段政策意圖已充分釋放，等待市場底來臨
中泰證券首席分析師楊暢認(rèn)為，五年期LPR近期出現(xiàn)連續(xù)調(diào)整，反映了加力刺激的政策意圖。
從2020年4月至2022年1月，五年期LPR保持穩(wěn)定。到2022年1月20日，五年期LPR出現(xiàn)第一次下調(diào)5個(gè)BP至4.6%，而在5月20日進(jìn)行第二次下調(diào)，并且下調(diào)幅度達(dá)到了15個(gè)BP至4.45%，反映了連續(xù)刺激、加力刺激的政策意圖。在前期差別化住房貸款利率政策指引下，部分城市首套普通商品住房貸款的基準(zhǔn)利率可以進(jìn)一步下浮20個(gè)BP至4.25%。
下調(diào)五年期LPR利率是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分。從政策層面來看，房地產(chǎn)政策已經(jīng)釋放比較明顯，近期包括通過差別化信貸利率的設(shè)計(jì)，降低了首套普通商品住房貸款的基準(zhǔn)利率；包括廣東、廣西、河南、山東等省的多個(gè)城市，相繼下調(diào)了公積金貸款首付比例與商業(yè)貸款首付比例；另外也提出在預(yù)售資金管理等方面進(jìn)行優(yōu)化，較多的政策密集出臺，充分體現(xiàn)了激活房地產(chǎn)市場、推動(dòng)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。尤其是差別化住房信貸利率的設(shè)計(jì)，反映了精準(zhǔn)調(diào)控，滿足剛性購房的目的。
政策底在等市場底?，F(xiàn)階段政策意圖已充分釋放，等待市場底來臨。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于降溫階段，例如70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)3個(gè)月下降，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)8個(gè)月回落，出于買漲不買跌的心態(tài)，購房預(yù)期尚未得到扭轉(zhuǎn)，市場底仍在等待中。
從上輪房價(jià)波動(dòng)情況來看，新建商品住宅環(huán)比跌幅低點(diǎn)出現(xiàn)在2014年8月，伴隨著一二線以及核心城市房地產(chǎn)銷售端系列政策的松動(dòng)，房價(jià)見底逐步回升，未來觀察也將以一二線以及核心城市為重點(diǎn)。
易居嚴(yán)躍進(jìn)：后續(xù)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次五年期LPR數(shù)據(jù)調(diào)整為4.45%，充分體現(xiàn)了貨幣政策在降低資金成本尤其是中長期資金成本方面的決心，重心在于防范經(jīng)濟(jì)下行，也使得市場主體對于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。
此次LPR的下調(diào)，對于房地產(chǎn)市場的影響也是重大的。貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于房地產(chǎn)市場來說，勢必會產(chǎn)生積極影響，對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。
此前央行已經(jīng)明確首套房“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的房貸定價(jià)思路，此次LPR下調(diào)進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。這也意味著，當(dāng)前全國20多個(gè)城市4.4%的低利率并非最底部的利率，后續(xù)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。
此次政策對于房企的融資等也會產(chǎn)生重要影響，對于房企積極申請低成本的開發(fā)貸款等有積極作用，有助于房企中長期融資成本和經(jīng)營成本的降低。
貝殼劉麗杰：貨幣政策精準(zhǔn)扶持房地產(chǎn)市場
貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，五年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，是貨幣政策對房地產(chǎn)市場的精準(zhǔn)扶持，代表決策層對穩(wěn)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)態(tài)度和決心，這將大大提振市場信心。
本次降息將對新增房貸客戶、存量房貸客戶進(jìn)行全面的降成本。如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元;對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，即與4月相比最大降息35個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。
從當(dāng)前銀行實(shí)際執(zhí)行的主流房貸利率來看，5月的降息空間進(jìn)一步擴(kuò)大，且首套利率降低空間明顯超過二套。其中，5月15日央行公布首套利率下限降低后，截至18日已有天津、?島、濟(jì)南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大對首套住房的支持。103個(gè)重點(diǎn)城市中超過60城二套房貸利率在5.2%的水平。
展望后市，本次五年期以上LPR下降至4.45%，首套房貸利率下限將調(diào)整為4.25%，二套房貸利率下限降為5.05%，后期銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，用于支持住房需求，進(jìn)一步帶動(dòng)市場交易增長，加快市場修復(fù)。穩(wěn)地產(chǎn)將在穩(wěn)增長中發(fā)揮更積極更重要的作用。
